ࡱ> FIEYc6bjbj:&:&4FXLbXLbL,  LL8>Z$p~~~~~Yo {f ZYY~~~~~3%Lz0v v v Lv LL :MODELO DE PETIO EXECUO. PENHORA. IMVEL HIPOTECADO. QUITAO INTEGRAL PELO CEDENTE. INICIAL Rnan Kfuri Lopes Exmo. Sr. Juiz de Direito da ... Vara Cvel da Comarca de ... (distribuio por dependncia execuo hipotecria n. ...) (nome, qualificao, endereo eletrnico e residencial) e sua mulher (nome, qualificao, endereo eletrnico e residencial), pelo comum advogado in fine assinado, ut instrumento de procurao em anexo (doc. n. ...), vm, respeitosamente, promover os presentes EMBARGOS DE TERCEIRO (CPC, art. 674) contra o (nome, qualificao, e-mail e endereo da instituio financeira exequente) e (nome, qualificao, e-mail e endereo da construtora executada), pelas razes de direito adiante articulados: 1. Data venia, mister singela digresso acerca dos fatos norteadores da presente contenda, pelo que se passa a aduzir. 2. Na data de ..., o Sr. ... adquiriu ainda na planta junto construtora ..., litisconsorte passiva, o imvel constitudo pelo apartamento n. ..., com direito a ...vagas de garagem, do Edifcio ..., situado na Rua ..., Bairro ..., nesta cidade, pelo preo de R$ ... (...), quitado integralmente, conforme Contrato de Compra e Venda de Imvel Em Construo (doc. n. ...). 3. Dois meses depois, na data de ..., o Sr. ... cedeu onerosamente para os ora embargantes ... os direitos decorrentes da compra e venda do predito imvel por intermdio do Contrato de Cesso de Direitos e Obrigaes pelo preo de R$ ... (...), que foi quitado em 04 (quatro) parcelas de R$ ...(...), o que se demonstra pelos documentos ora acostados nessa exordial (doc. n. ...). 4. Os embargantes participaram em diversas reunies com os demais condminos para deliberar assuntos diversos em relao ao trmino da construo do edifcio e do mobilirio dos apartamentos, o que se verificar pelas atas das assembleias condominiais coadunadas nos autos (doc. n. ...). 5. Para surpresa dos embargantes tiveram conhecimento que o lote onde fora construdo e erguido o imvel adquirido do Sr. ... houvera sido objeto de penhora em execuo hipotecria promovida pela instituio financeira ... contra a litisconsorte passiva, a construtora ..., em virtude de Contrato de Mtuo Hipotecrio firmado na data de ..., ou seja, em data posterior aquisio do imvel pelo Sr. ... (doc. n. ...). 6. Verifica-se que o Sr. ... e muito menos os embargantes ... tiveram conhecimento ou participao desse contrato de mtuo com garantia hipotecria do terreno onde foi construdo o apartamento e garagens firmado entre os integrantes do polo passivo dos presentes embargos de terceiro, a construtora ... e a instituio financeira ... 7. E diante da inadimplncia da litisconsorte passiva ..., o banco ... promoveu a execuo forada com garantia hipotecria, tendo sido penhorado aludido imvel, o que se constada pela inicial da execuo e do auto de penhora juntados (doc. n. ...). 8. A insurgncia dos embargantes se resume na impossibilidade da penhora recair sobre bens de propriedade de terceiros, in casu os embargantes, que no participaram da relao obrigacional ou tiveram conhecimento, no tocante ao contrato objeto da execuo apensada. 9. Os embargos de terceiro, de conformidade com o previsto no art. 674 do CPC, constituem ao de natureza possessria, admissvel sempre que o terceiro sofrer turbao ou esbulho na posse de seus bens por ato de constrio judicial. 10. No caso vertente, consoante se infere das alegaes da embargante, este visa a insubsistncia da penhora incidente sobre o apartamento n. ... do empreendimento imobilirio denominado Edifcio ..., sustentando, em suma, a ineficcia ou nulidade da hipoteca incidente sobre a mesma, pois ter sido constituda posteriormente a comercializao de referida unidade, razo pela qual no poderia a construtora, sem a anuncia do compromissrio comprador primitivo, que a quitou integralmente, d-la em hipoteca. 11. Ademais, tambm os embargantes no participaram da transao do financiamento hipotecrio bancrio. Bem por isso, postulam a insubsistente a penhora incidente sobre o imvel em questo, por ser inadmissvel a sua realizao com base em hipoteca eivada de abuso de direito, sem a notificao do primitivo adquirente ou dos embargantes. 12. Ora, com a cesso dos direitos aperfeioada, os embargantes ficaram subrrogados nos direitos do cedente-primitivo comprador que havia contratado com a construtora/executada compromisso de venda e compra, j quitado!. 13. Assim, se a construtora-embargada ficou inadimplente nos termos do contrato firmado com o banco-embargado, dentro da moldura ftica encampada na hiptese em tablado, jamais poderia formalizar o contrato de mtuo com a garantia de bens de terceiro, nada obstante no ter sido registrado perante o cartrio de registro imobilirio naquela poca. 14. Bem por isso, o art. 674 caput e 1 do CPC faculta a oposio por parte dos embargantes validade da clusula de hipoteca, pois na realidade so proprietrios e possuidores. Outrossim, a Smula n. 84 do colendo Superior Tribunal de Justia consolidou o entendimento no sentido de que: " admissvel a oposio de embargos de terceiro fundados em compromisso no registrado". Portanto, no importa que no tenha havido o registro dos contratos firmados pelos embargantes e pelo primitivo comprador do imvel. 15. Preleciona Jos Osrio de Azevedo Jnior no sentido de que, em se cuidando de incorporao imobiliria, no prevalece o princpio da indivisibilidade da hipoteca, uma vez que com a sua implantao o imvel submetido a novo regime legal, passando a ser afetado, inexoravelmente, ao novo empreendimento, de modo que o terreno, objeto da hipoteca, j outra coisa distinta, juridicamente. 16. No pode a hipoteca deste terreno, por isso, se transfigurar em hipoteca de um prdio de apartamentos. De acordo, ainda, com o entendimento de mencionado doutrinador, por estarem as relaes jurdicas entre os adquirentes e incorporador submetidas ao Cdigo de Defesa do Consumidor, tambm no haveria lugar para a sobrevivncia da garantia hipotecria em prejuzo do consumidor, posto que no seria possvel fazer preponderar o negcio entre incorporador e banco sobre o negcio entre fornecedor e consumidor. 17. neste sentido, portanto, que se deve entender ser aplicvel no caso sub cogitabondo, em favor dos embargantes, o Cdigo de Defesa do Consumidor, na direo legal e justa de que a hipoteca e a penhora no pode estender ao terceiro promissrio comprador de unidade habitacional, quanto ao direito do agente financiador da construtora do empreendimento imobilirio, na hiptese de inadimplemento da devedora-construtora, pois se tratam de relaes distintas e sem anuncia ou participao, direta ou indireta do consumidor. 18. As obrigaes de pagamento pela aquisio do imvel era do primitivo adquirente, repassada para os embargantes, mas para ser quitado, acaso ainda existisse a dvida, junto construtora no sentido de satisfazer a construo do imvel vendido e comprado. Logo, ineficaz eficcia da hipoteca constituda em favor de financiador perante os adquirentes, quais sejam, o primitivo e os aqui embargantes. 19. Por esta razo, sendo incontroverso que os embargantes e o primitivo compromissrio comprador do imvel em questo cumpriram regularmente as obrigaes assumidas pelo compromisso estabelecido com a empresa construtora. E no pode a unidade compromissada ser penhorada na execuo hipotecria movida pelo embargado contra referida empresa. 20. Em situaes idnticas decidiu o nclito SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIA: "SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO. Casa prpria. Execuo. Hipoteca em favor do financiador da construtora. Terceiro promissrio comprador. Embargos de terceiro. Procedem os embargos de terceiro opostos pelos proprietrios compradores de unidade residencial de edifcio financiado, contra a penhora efetivada no processo de execuo hipotecria promovida pela instituio de crdito imobilirio que financiou a construtora. O direito de crdito de quem financiou a construo das unidades destinadas venda pode ser exercido amplamente contra a devedora, mas contra os terceiros adquirentes fica limitado a receber deles o pagamento das suas prestaes, pois os adquirentes da casa prpria no assumem a responsabilidade de pagar duas dvidas, a prpria, pelo valor real do imvel, e a da construtora do prdio (Resp N. 187.940/SP, DJ 21.06.1999). O eminente relator, Min. Ruy Rosado de Aguiar remarcou no voto condutor: "A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imvel garante a dvida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo transferncia, por escritura pblica de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crdito da sociedade de crdito imobilirio passa a incidir sobre 'os direitos decorrentes dos contratos de alienao das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado' (art. 22 da Lei n. 4.864/65), sendo ineficaz em relao ao terceiro adquirente a garantia hipotecria instituda pela construtora em favor do agente imobilirio que financiou o projeto ". 21. Nada obstante, o colendo SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIA consolidou este entendimento pela Smula 308, assim enunciada: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior celebrao da promessa de compra e venda, no tem eficcia perante os adquirentes do imvel". 22. Vogando na esteira o d. TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO: Embargos de terceiro - Procedncia - Oposio por cessionrio de compromissrio comprador de unidade residencial penhorada em execuo hipotecria ajuizada contra a promitente vendedora - Admissibilidade - O direito do agente financiador da construtora do empreendimento imobilirio, na hiptese de inadimplemento desta devedora, fica limitado a receber dos adquirentes destas unidades o pagamento de suas prestaes, uma vez que tais adquirentes de casa prpria no assumem a responsabilidade de pagar a dvida da construtora do prdio, no tendo a hipoteca constituda em favor de citado financiador eficcia perante tais adquirentes - Incidncia das Smulas ns. 308 e 84 do E. Superior Tribunal de Justia (TJSP, Apel. Cvel n. 991.03.021905.2, DJ 10.09.2010). 23. Ex positis, os embargantes requerem: a) sejam JULGADOS PROCEDENTES OS PRESENTES EMBARGOS DE TERCIERO para declarar nula a hipoteca recada sobre o imvel objeto do presente pleito, quando se der o desmembramento das matrculas das unidade e suas respectivas vagas de garagem; cumuladamente seja afastada a penhora sobre aludidos bens de propriedade dos embargantes, oficiando-se ao Cartrio de Registro de Imveis nesse sentido; b) a condenao dos embargados ao pagamento das custas processuais e honorrios advocatcios; c) a imediata suspenso das medidas constritivas sobre o imvel, bem como a reintegrao da posse, conforme dispe o artigo 678 do CPC; d) a citao dos embargados nos endereos registrados no prembulo, para, querendo, contestar no prazo legal de 15 (quinze) dias, sob pena de revelia; e) a produo de provas em direito admitidas; f) a distribuio por dependncia ao processo de execuo n. ... (CPC, art. 674). Valor da causa R$ ... (...). P. Deferimento. (Local e data) (Assinatura e OAB do Advogado)  Art. 678. A deciso que reconhecer suficientemente provado o domnio ou a posse determinar a suspenso das medidas constritivas sobre os bens litigiosos objeto dos embargos, bem como a manuteno ou a reintegrao provisria da posse, se o embargante a houver requerido.  O entendimento da doutrina, bem como o da jurisprudncia, pacfico no sentido de que o valor da causa o do bem penhorado, limitado ao valor do dbito (STJ, Resp 214.974/SP, DJ 18.10.1999; TJMG, AI n.1.0024.07.505764-6/001, DJ 12.08.2008).     %+6_`qrs & R k  6 > I i r v ) - ҽyuuuuuhyhyh's6h'sh's6hjOi h'sh'sh's h'sh` h`  h'sh$vhXvhXvOJQJhXvOJQJh's5OJQJhTmshl 5OJQJhTmsh's5OJQJhTmsh` 5OJQJhZ<5OJQJhTmshTms5OJQJ.`rs X Y MNmnbc]gh $]a$gdy $]a$gdXv $]a$gdy- { IM{-1NR?C^aST:_t ~""%(Z)+9,,7-/5060;0E0V0ûûûûh'sh's56h'sh's]h'sh's6]hjOi h` 6h`  h'shyhyh's6hyh'sh'sh's6 h'sh'sDhSTQRopt u ""$$o%p%%%))Y)Z) $]a$gdyZ)++,,7-8-6070`0a011H2I222j3k33333 4 44 $]a$gdy]gdy $]a$gdyV0^0I222D3E3G3K3L3M33333 4 4 444K4L4M4Y44 5^5_5`5T6U6V6X6Y6[6\6^6_6b6c6丱򭥭jhqGUhqG hjOihjOih$vhjOi5hW h'sh$vh;ojh'sh's0JUh,hA2jhjOi0JUhjOi h'sh's h'sh` '4,4K4L4_5T6U6W6X6Z6[6]6^6`6a6b6c6gd's$ p#U]Ua$gdTms $U]Ua$gdTms]gdy $]a$gdy21h:p\R. 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